Ставки по ипотеке вновь удерживаются на историческом максимуме, аренда стремительно дорожает, а застройщики всё активнее предлагают беспрецедентные по условиям рассрочки, сообщает Telegram-канал Новострой-М.
Рынок жилой недвижимости России вступает в фазу устойчивой, но сложной адаптации. Вместо стремительного роста — выдержанный подход, вместо падения — стратегическое выживание.
Ипотека: сдержанная жизнь после бума
• Ключевая ставка Банка России удерживается в диапазоне 19–22%, что рождает ставки по рыночной ипотеке на уровне 25–30% и выше.
• Несмотря на снижение надбавок к коэффициентам риска с весны 2025 года, кредитование остаётся ограниченным — требования к первоначальному взносу минимум 20 %, скоринг жёсткий — одобрение доступно узким группам заёмщиков.
• «Рыночная» ипотека для массового покупателя практически недоступна; льготные программы остаются востребованы, но зачастую ограничены объемом и зоной действия.
ЦБ прогнозирует рост объёмов ипотечных выдач в 2026 году на 6–11%, что ниже ожиданий из-за сохранившихся барьеров спроса.
Аренда — как в Европе: выбор у арендатора минимален
• Доступность ипотеки снижается, спрос на аренду усиливается. В Москве аренда подорожала на ~17% за первое полугодие 2025 года, в регионах — на 12–14%.
• Вложение в сдачу жилья стало привлекательнее: доходность выросла до 6–7%, а то и больше при правильном распоряжении активом.
• Жильцы отбираются по строгим критериям: отсутствие детей и животных, стабильный доход, готовность к быстрому решению — арендодатель выбирает надёжных.
Перспективы на 2026 год: три пути развития рынка
Сценарий 1: ставка снижается, рынок оживает — но не возвращается к прежнему уровню.
Если к концу 2025 года Центробанк начнёт поэтапное снижение ключевой ставки, ипотечные продукты смогут вернуться к уровням 13–16% годовых. Это даст передышку рынку: появятся покупатели, способные снова участвовать в сделках без избыточной господдержки, оживится вторичный сегмент, вырастет количество альтернативных и обменных сделок. Однако массового возвращения «ипотечного бума» ожидать не стоит. Застройщики уже заранее заложили в цены ожидания будущего спроса, а значит, даже при снижении ставок покупательная способность будет компенсирована ценовым ростом. Рынок получит импульс, но он не вернёт его к уровням 2021–2022 годов. Это будет не возвращение, а коррекция.
Сценарий 2: программы поддержки сворачиваются, рынок замедляется.
Если государственные субсидии будут постепенно сокращаться, а ключевая ставка останется на уровне выше 16–17%, рынок может столкнуться с вялым, но стабильным спадом. Доступность покупки упадёт, девелоперы начнут снижать цены точечно, при этом многие будут замораживать проекты до улучшения условий. Возможны отдельные случаи банкротства, особенно у небольших региональных застройщиков. Вторичный рынок, не поддерживаемый никакими программами, ощутит на себе резкое снижение спроса. И даже при падении цен ипотека останется для большинства недоступной, что создаст замкнутый круг: продавать сложно, покупать не на что. Это сценарий стагнации — когда рынок не рушится, но постепенно замирает.
Сценарий 3: трансформация — рынок приспосабливается.
В условиях высокой ставки и ограниченного кредитования участники рынка всё активнее ищут альтернативы. Застройщики предлагают всё более гибкие рассрочки, порой с длительным сроком и без процентов, лишь бы сохранить темпы продаж. На горизонте появляются новые форматы: аренда с выкупом, краудфинансирование сделок, гибридные схемы долевого участия. Среди арендаторов нарастает интерес к совместному найму, коливингам и разделённым квартирам, где одна «однушка» превращается в несколько сдаваемых студий. Это не всегда легально, но показывает готовность рынка искать формы, которые соответствуют новым финансовым реалиям. Сценарий трансформации — это путь не к краху и не к восстановлению, а к адаптации. Тихой, практичной и рациональной.
Совет покупателю или арендатору
1. Покупайте только если жильё необходимо — не воспринимайте это как инструмент быстрой прибыли.
2. Сравнивайте переплату по субсидированным и рыночным ипотекам — иногда рассрочка окажется выгоднее.
3. Арендные отношения выгоднее заключать на долгосрочной основе — это стабильно и проще планировать расходы.
4. Следите за альтернативами: совместная аренда, рассрочка с юридической защитой, долевки с сопутствующими услугами.
Итог
Рынок недвижимости России в 2026 году — это не эпоха взлётов и падений, а год стратегической устойчивой адаптации. Что особенно важно помнить:
• Ипотека не исчезнет, но останется дорогой и ограниченной.
• Аренда перейдет в рынок владельца, где правила диктует арендодатель.
• Требуется осторожность, расчёт и гибкость — только так можно сохранить и приумножить свой капитал.
Жильё — это не эмоция, а выбор, построенный на стратегии.
